银川物业管理如何走出困局
2013-10-22 11:51:54   来源：银川日报   评论：0 点击：

    市民：物业服务“质价不符”现象普遍

    对于银川市目前物业服务质量良莠不齐的现象，记者随机走访了银川部分高档住宅、普通住宅、保障性住房共9个小区发现，对物业服务质疑者多为普通老旧住宅居民。

    住在北京东路丽景街附近的市民任志鹏告诉记者，小区内存在环境嘈杂、有闲杂车辆进出、占用车位、楼道清扫不及时、单元无门禁系统等问题，他认为所缴了物业费却并未得到相应的服务。

    家住南门一带的居民马先生称，自家房顶漏水，3次找物业来修都无回应，小区公共水池也长期处于损坏状态。这与他3年前买房时的物业服务质量相差甚远。

    市民李丽住在某小区11楼的小高层，她认为物业服务如同商品，一分价钱一分“货”。

    物业办：尽早出台政府指导价

    “指导价滞后，已经影响到了物业行业发展，平均每年处理投诉量达到了2000多件。”银川市物业管理办公室物业科科长赵彦丽说，9年来，我市物价水平、人工工资等管理成本大幅上涨，仅2004年~2010年水电价格就上涨了30%以上，银川市最低工资标准上涨3.66倍，物业企业的运营成本以人工成本为最重，占60%~70%。

    据统计，2012年对82家物业公司的314个小区进行调研，其中，45%（37家）的企业盈利，盈利额5万元/年，55%（45家）的企业亏损，亏损额多在25万元/年以上，亏损额逐年上升。同时，2006年银川市物业企业撤管小区8个，总建筑面积约28万平方米；2007年为12个，总建筑面积56.06万平方米；2008年为20个，2010年，受物价、人工成本增幅过大等因素影响，撤管小区增至22个，总面积达到161.23万平方米，为2009年的2.5倍，去年以来撤管压力持续加大。

    针对物业费“质价不符”的现象，目前已形成“收费难——服务打折——与业主矛盾升级——拒交物业费——撤离小区”这样一个物业服务困局，欲走出困局，归根结底，需要当事双方基本实现“质价相符”的状态，业主付费可以得到相应价值的服务，物业企业提供的物管服务也能得到相应的报酬。

    据了解，今年9月，银川市政府已通过将重新核定“普通住宅小区物业服务费政府指导价”，通过物价等部门测算后，召开听证会，出台新的政府指导价。

    “我们期望的是尽快出台，并希望能够多部门联合，共同解决这一问题，但实施起来可能有些难度。”赵彦丽坦言，想要走上“质价相符”的路并非易事，比如出台相关的税收优惠、费用减免等问题时，需要税务、电力、水务公司等多个部门来配合解决，单物业主管部门是无法解决的。

    物业公司：物业行业迎来“寒冬”

    “行业的寒冬来了，随着弃管小区的增多，不仅物业企业难熬，业主也会受到伤害。”银川中房物业服务有限公司总经理王钦玉告诉记者，目前包括像唐徕小区这样超过20年的老小区在内，近几年由中房开发的北苑小区、高尔夫、东城人家等小区，除北苑小区的玉兰苑和高尔夫基本持平以外，其他小区或多或少都处于亏损状态。

    “为何亏损不甩，是品牌要求，通过外接项目和总公司品牌维护费来补亏损。”王钦玉坦言。

    10年前，一名保安每月工资700元，现在最低需要1800元，外加社保三险，成本翻了一倍还要多。“这个行业三四年前已开始显现亏损，已经有了生存危机感，物业费最多调整1毛多，远远赶不上物价和人员成本上涨的速度。”王钦玉说，保安、保洁的工资保险是固定支出，公共水电、绿化养护、电梯运行维护、保安设备、监控红外设备、保洁用品、公共设施的升级更新都需要资金支撑，一旦收支不平衡，企业自救的办法只能是减少人工使用数量，提升新技术设备的使用。

    银川承天物业服务公司一位负责人告诉记者，阳光花园的物业服务曾经被评为“示范小区”，但因提高物业费太难，公司没有盈利不得不撤出。为保障性住房提供服务的银川宜佳物业保障服务有限公司总经理许永宏说，公司负责6个小区，员工300人，仅60人有社保，成立一年来，截至目前账面亏损90万元，不包含将要解决240人的社保投入，另外还存在一些隐性亏损。

    声音：制定长效机制 打破恶性循环

    根据去年北京的一项资料显示，北京同一地段的两个小区，一家物业企业通过账目公示、定期合理调价等方式，园区品质好，另一家因收费率，服务质量无法保证，不停更换物业公司，小区环境日渐恶劣，两小区相距不到一公里，售价每平方米相差1万元。“最终损失的是业主，几年下来100平米的房子损失近100万元，这与每年1000元的物业费相比，孰轻孰重谁也看得出。”王钦玉说，银川人对“物业服务”是商品的概念太淡，对无形的商品接受能力较弱，因此更加应该让物业行业按照市场经济的规则去运行，这有助于推动人们对这种商品认知度的提高。

    “物业行业吸纳的大多是“4050”人员和进城务工人员，以及大学毕业生无业人员，解决了一些社会不稳定群体的就业问题，可以说是有一定贡献的。”但王钦玉同时认为，行业准入门槛过低，造成一些小物业公司进驻，等到发现这块“蛋糕”根本无法拿下时，草草撤出，为下一个企业的进驻埋下了隐患。

    “业主委员会的组成够不够格和物业等级标准都很难判定，业主认为物业公司不符合一级标准，不交钱，物业公司也只能干瞪眼。”王钦玉个人认为，应该制定一个长期的市场机制，基于甲乙双方对等的关系，理性、科学地在一个平等的平台上落实这一机制，同时，成立或者利用一个第三方仲裁认证机构，核算成本价来定制物业等级以及该收取的物业费，由业主看着价格选服务，避免低价中标的恶性竞争再次出现。

    而赵彦丽表示，不仅急需出台政府指导价，还要细化相关政策来保障物业企业的正常运转，还可以借鉴沈阳的成功经验，尝试对普通住宅小区市场化的管理模式，从而为居民提供优质的服务。