置业大支招:秋季房交会上专家教您如何算面积
2013-08-25 10:53:24   来源：榆林房产网   评论：0 点击：

公摊面积怎么计算？

　　购房者最关注的房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋公摊面积是指归两个或两个以上业主共同使用的区域或空间。据了解，在一幢（栋）房屋中，商品房应分摊的共有（公用）建筑面积的内容主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。值得注意的是，地下停车场（地下车库）不应计入共有（公用）建筑面积，不应参与分摊。

公用建筑面积分摊原则：按照谁使用谁分摊的原则进行分摊；依据相关房屋的套内建筑面积按比例分摊。房屋公摊面积是按照房屋面积的比例分摊的。关于共有（公用）建筑面积、分摊系数的上限，国家及地方均无强制性规定。

　　签合同怎么确认面积？

　　购房者在签订《商品房买卖合同》时，可按以下两种方式确认所购商品房的销售面积：（1）要求开发建设单位出示经沈阳市房产局审核的商品房销售面积（预测）审核测绘成果资料。即：“商品房销售面积（预测）审核报告书”、“商品房销售面积（预测）审核分层分户表”、“商品房买卖合同附图”。（2）登录“沈阳房产网”（www.syfc.com.cn），查阅您预购或已购买房屋的销售面积。

　　商品房销售面积（预测）是按照开发建设单位申报的建筑施工图纸进行计算的，而在商品房屋的开发建设过程中，由于市场需求等原因，存在设计发生变更的可能，从而可能导致竣工实测的房屋建筑面积与当初预测的商品房销售面积不一致的情况。因此，开发建设单位应在取得《房屋建筑工程竣工验收备案书》或房屋竣工验收合格的证明后，向房产测绘部门提交相关资料，申请办理竣工测绘。竣工测绘是开发建设单位办理房屋初始登记和房屋所有权证的一个重要前提。

　　面积发生误差怎么处理？

　　《商品房销售管理办法》规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

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　　“专家教您算面积”实例

　　户型相同面积为啥两样？

　　小张、小李是好友，相约在同一小区中购房，小张选定的房屋是总层数为31层的高层住宅中的一户，而小李选定的房屋是总层数为6层的多层住宅中的一户，两人所选房屋户型完全相同，套内建筑面积均为141.75平方米。但在签订《商品房买卖合同》时，两人向房地产开发公司提出了质疑：为什么小李购买的房屋建筑面积是157.22平方米，而小张购买的房屋建筑面积却是166.95平方米呢？

　　房产测绘部门权威解答：小李所购房屋是总层数为6层的多层住宅中的一户，该栋房屋共2个单元，户型相同、面积相等，该栋房屋的公用建筑面积仅为楼梯间、外墙。经计算，其全楼（1-6层）公用建筑面积总和为348.90平方米。小李所购房屋建筑面积为157.22平方米，套内建筑面积为141.75平方米，公摊面积为15.47平方米。

　　小张所购房屋是总层数为31层的高层住宅中的一户，该栋房屋的公用建筑面积除楼梯间、外墙外，还有地下一层的设备层（为本楼使用的配电间、水泵房、排风机房等设备用房），及电梯间、顶层的出屋面楼梯间、电梯间、水箱间。

　　经计算，全楼（1-31层）公用建筑面积总和为2772.25平方米。小张所购房屋建筑面积为166.95平方米，套内建筑面积为141.75平方米，分摊面积为25.20平方米。

　　综上所述，我们不难看出，相同户型的房屋存在公摊面积不一致的可能，从而出现套内面积相同的房屋，建筑面积不同的情况。

金九银十入市良机勿失 购房三招教你买房不后悔

　　编者按：“金九银十”开局的首周，房地产市场再显转暖迹象。房地产部门公布的数据显示，自8月初市场交易量反弹以来，房地产走势逐渐从价滞量涨演变为量价齐升。上海市近期新开楼盘中，除8月初出现过少数开发商一次性降价20%的特殊情况，此后的价格已随交易量一同回升。金九银十入市良机勿失购房三招教

　　你买房不后悔。

　　招数1：淘二手房别犹豫

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，9月份新房市场出现大幅降价已成定局。但随着成交量的回升，二手房因新房市场降价而受到的影响，将会被大大削弱。期望二手房价继续大幅下跌很不现实。而根据目前的市场态势，9、10月份的二手房成交量很有可能会继续扩大。有购房需求的购房者，应当尽快出手购房，切忌犹豫。

　　招数2：新房抄底碰运气

　　对于想购买新房的置业者，未来几个月则是一个好时机。据机构预测，今年9、10月份将会有大量新盘入市，其中许多新盘都有大幅度的折扣促销。而且这一势头极有可能会持续到明年年初。

　　但是，由于新房总体供应量仍显不足，无法满足积累已久的需求。建议新房购房者在这几个月里可以对新房市场的信息多加关注，千万不要错过好的楼盘，当然也要碰一碰运气。

　　招数3：买房首选轨道边

　　林蕾告诉记者，买房首选轨道线周边。从最近一个多月的市场情况看，房山线、大兴线、亦庄线等沿线区域的房价十分坚挺，而且业主信心也很足。

　　而在其它区域，目前东部、东北部、东南部区域的二手房价已基本企稳。如果置业者打算在这些区域购房，可以尽量早些出手。而西部、西南部区域的房价仍处于下行趋势，但降速大幅趋缓。建议购房者平时多去实地考察，留意便宜房子。